Betriebsführung
| 21.07.2011
Wann die Fläche wirklich frei wird
Pachtserie Ab wann der neue Pächter die Fläche bewirtschaften kann, ist in der Praxis oft strittig. Unser Beitrag schafft Klarheit.
Bildunterschrift Bildunterschrift Bildunterschrift Bildunterschrift Bildunterschrift Bildunterschrift Bildunterschrift Foto: Mustermann
Lange Zeit konnte sich Landwirt P. darauf verlassen, dass der mündliche Pachtvertrag über 10 ha Ackerland mit seinem Verpächter automatisch weiterläuft. Zwar hatten sie mündlich vereinbart, dass die Pacht zunächst fünf Jahre lang bis 2009 läuft. Da aber P. auch danach den Pachtzins pünktlich überwiesen hatte, und der Verpächter das Geld annahm, ging er von einer stillschweigenden Vertragsverlängerung aus. Doch am 5. Oktober 2010 hatte der Verpächter dem Landwirt P. überraschend schriftlich gekündigt. Dabei forderte er den Landwirt P. auf, die Fläche nach der Ernte 2011 nicht mehr zu bestellen, da ab Oktober ein neuer Pächter die Fläche übernehmen werde.
Landwirt P. ist natürlich sauer. Schließlich hat er die 10 ha 2010 noch gekalkt. Seiner Meinung gilt mindestens eine zweijährige Kündigungsfrist. P. ist überzeugt, dass er die Fläche frühestens nach der Ernte 2013 abgeben muss. Der Verpächter sieht dies aber anders. Das Beispiel ist leider kein Einzelfall. Wann Pachtverträge enden, ist ganz besonders wichtig. Denn erst mit Beendigung des Vertragsverhältnisses erlischt auch das Recht des Pächters, das Pachtgrundstück zu bewirtschaften. Wichtig dabei ist, ob es sich um unbefristete oder befristete Pachtverträge handelt.
Mündliche Verträge können schnell unbefristet sein
Unter befristeten Pachtverträgen versteht man Pachtverträge, bei denen die Vertragsparteien bereits beim Vertragsabschluss oder während des laufenden Vertragsverhältnisses die Laufzeit des Vertrags vereinbart haben.
Soll ein Landpachtvertrag auf eine bestimmte Laufzeit befristet sein, muss er regelmäßig schriftlich abgeschlossen werden. Wenn in einem mündlich abgeschlossenen Landpachtvertrag die Vertragspartner eine Vertragslaufzeit von mehr als zwei Jahren vereinbaren, hat dies zur Folge, dass zwar der Vertrag wirksam ist. Allerdings läuft er aber nicht über die vereinbarte Dauer, sondern auf unbestimmte Zeit (§ 585a BGB). In unserem Beispiel mit Landwirt P. liegt somit ein unbefristeter Pachtvertrag vor, da der mündliche Pachtvertrag eine Laufzeit von mehr als zwei Jahren hatte. Haben die Parteien dagegen mündlich einen Landpachtvertrag abgeschlossen und eine Laufzeit von höchstens zwei oder sogar weniger als zwei Jahren vereinbart, ist dieser Pachtvertrag wirksam auf die befristete Dauer abgeschlossen. Und dies gilt nun nicht nur für den Abschluss eines Pachtvertrags, sondern auch dann, wenn die Parteien einen bereits laufenden Pachtvertrag einvernehmlich ändern wollen.
Fazit:
Unbefristete Pachtverträge sind solche Pachtverträge, bei denen die Vertragsparteien beim Vertragsabschluss entweder überhaupt keine Vereinbarung über die Laufzeit des Vertrags getroffen haben oder die eben deshalb auf unbestimmte Dauer laufen, weil die Parteien zwar eine Laufzeit auf mehr als zwei Jahren vereinbart, diese Vereinbarung aber nur mündlich getroffen haben.
Wann unbefristete Verträge kündbar sind
Unbefristete Landpachtverträge laufen im Normalfall so lange, bis sie durch eine ordentliche Kündigung zur Beendigung gebracht werden. Bei der ordentlichen Kündigung eines auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Pachtvertrags sind jedoch bestimmte Fristen zu beachten. Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, kann jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen (§ 594a BGB). Geht dem Vertragspartner also noch spätestens am dritten Werktag eines neu beginnenden Pachtjahres die Kündigung zu, endet der Pachtvertrag mit dem Ablauf des nächsten Pachtjahrs. Dabei ist nun wichtig zu wissen, was unter einem "Pachtjahr" zu verstehen ist. Als Pachtjahr gilt im Zweifel das Kalenderjahr (§ 594a Absatz 1 Satz 2 BGB). Dies bedeutet: Das Kalenderjahr ist immer dann das Pachtjahr, wenn Zweifel daran bestehen, was die Parteien als Pachtjahr gewollt oder vereinbart haben.
Bestehen dagegen keine Zweifel daran, was die Parteien als Pachtjahr gewollt oder vereinbart haben, gilt natürlich dieser zweifelsfrei feststellbare Zeitraum als Pachtjahr. Beispiel: Haben die Parteien einen unbefristeten Pachtvertrag abgeschlossen und das Pachtjahr nicht ausdrücklich bestimmt, entrichtet der Pächter die Pachtzinsen aber jeweils im Oktober und nimmt der Verpächter sie anstandslos entgegen, bestehen keine Zweifel daran, dass die Parteien davon ausgegangen sind, dass das Pachtjahr jeweils vom 1. Oktober bis 30. September laufen soll. Will nun eine der Vertragsparteien den unbefristeten Pachtvertrag so kündigen, damit dieser baldmöglichst beendet wird, hat sie der anderen Partei gegenüber noch spätestens am dritten Werktag eines neuen Pachtjahres die Kündigung zu erklären. Dann endet das Pachtverhältnis zum baldmöglichsten Termin, nämlich zum Schluss des nächsten Pachtjahrs. In unserem Beispielsfall mit Landwirt P. hätte der Verpächter daher noch spätestens am dritten Werktag im Oktober 2010 dem Landwirt P. kündigen müssen, damit der Pachtvertrag zum nächstmöglichen Zeitpunkt beendet wird. Dieser nächstmögliche Zeitpunkt wäre dann der Schluss des nächsten Pachtjahrs. Und da der Schluss des laufenden Pachtjahrs der Ablauf des Septembers 2011 wäre, ist das Ende des nächsten Pachtjahres der Ablauf des Septembers 2012. Dies würde aber voraussetzen, dass die Kündigung dem Landwirt P. noch spätestens am dritten Werktag im Oktober 2010 zugegangen wäre. Damit hätte Landwirt P. die Kündigung spätestens am Montag, den 4. Oktober 2010, erhalten müsssen. Im Beispielsfall ist dem Landwirt P. aber die schriftliche Kündigung erst am 5. Oktober zugegangen. Das war aber schon der vierten Werktag des Pachtjahres. Folge: Durch die Kündigung wird das Pachtverhältnis nicht zum Schluss des "nächsten" Pachtjahres beendet, sondern erst zum Schluss des "übernächsten" Pachtjahrs. Und der Schluss des übernächsten Pachtjahrs tritt erst mit Ablauf des Septembers 2013 ein. Damit muss Landwirt P. erst ab 1. Oktober das Feld räumen. Erst danach kann der Verpächter das Grundstück weiter verpachten oder selbst nutzen. Bei der Kündigung von unbefristeten Landpachtverträgen müssen Landwirte daher auf folgende Punkte achten:
1.
Der Samstag ist ein Werktag, auch wenn an ihm heutzutage nicht mehr gearbeitet wird.
2.
Die Kündigung eines Landpachtvertrags muss schriftlich erfolgen. Und dies gilt selbst dann, wenn der auf unbestimmte Zeit laufende Pachtvertrag nur mündlich abgeschlossen wurde.
3.
Die Kündigungsfrist beträgt im "kürzesten Fall" fast zwei Jahre. Dazu muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs erfolgern. Im "längsten Fall" beträgt die Frist fast drei Jahre, wenn nämlich die Kündigung erst am vierten Werktag eines Pachtjahrs oder später erfolgt.
Keine Kündigung bei Befristung nötig
Im Gegensatz zu den unbefristeten Landpachtverträgen enden Landpachtverträge, bei denen die Parteien eine feste Vertragslaufzeit vereinbart haben, erst nach Ablauf dieser vereinbarten Laufzeit. Eine ordentliche Kündigung eines Landpachtvertrags, der auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen war, kommt nicht infrage.
Da die befristeten Landpachtverträge automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit enden, ist es auch nicht erforderlich, dass eine Partei die andere Partei darauf hinweist, dass die Vertragslaufzeit demnächst endet. Grundsätzlich braucht hier auch keine Partei "einer Verlängerung zu widersprechen". Denn mit Ablauf der Vertragslaufzeit wird der Vertrag ganz einfach beendet, ohne dass er sich automatisch verlängern würde. Doch Vorsicht: Etwas anderes gilt, wenn die Parteien in den befristeten Vertrag ausdrücklich eine Zusatzklausel aufgenommen haben, wonach sich der Vertrag automatisch, sei es auf unbestimmte Zeit oder um eine bestimmte Anzahl von Jahren verlängert. Nur in diesem Fall muss einer der Partner der Verlängerung unter Einhaltung der im Vertrag gesetzten Frist widersprechen. Nur so kann er den Eintritt der Verlängerung verhindern. Selbstverständlich steht es bei befristeten Pachtverträgen den Parteien frei, sich einvernehmlich auf eine vorzeitige Pachtaufhebung zu einigen. Damit wird dann aber der Vertrag eben durch eine zweiseitig abgeschlossene Vereinbarung beendet und nicht durch eine einseitige Kündigung.
Wann vorzeitige Kündigungen möglich sind
Nicht nur bei Zahlungsverzug des Pächters
(siehe Kasten Seite 97)
sind vorzeitige Kündigungen des Pachtvertrags möglicht. Daneben erlaubt das Gesetz noch weitere Möglichkeiten, wie die Vertragsparteien befristete Landpachtverträge vor Ablauf der vereinbarten Zeit oder unbefristete Landpachtverträge mit einer kürzeren Kündigungsfrist beenden können. Es handelt sich hierbei um die so genannten "vorzeitigen" Kündigungen. Sie sind jedoch grundsätzlich nur bei Vorliegen einer der folgenden Gründe zulässig:
- Berufsunfähigkeit des Pächters Tod des Pächters Hofübergabe Zwangsversteigerung
Berufsunfähig: Nur der Pächter darf kündigen
Nach § 594c BGB kann der berufsunfähige Pächter das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Voraussetzung ist, dass der Verpächter der Überlassung der Pachtsache zur Nutzung an einen Dritten widerspricht, der eine ordnungsmäßige Bewirtschaftung gewährleistet. Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Nach dem Sozialgesetzbuch sind Personen "berufsunfähig", wenn sie voll erwerbsgemindert sind. Voll erwerbsgemindert ist derjenige, der wegen Krankheit oder Behinderung auf nicht absehbare Zeit außerstande ist, unter den üblichen Bedingungen des allgemeinen Arbeitsmarkts mindestens drei Stunden täglich erwerbstätig zu sein. Voll erwerbsgemindert ist auch, wer wegen Art oder Schwere der Behinderung nicht auf dem allgemeinen Arbeitsmarkt tätig sein kann und wer bereits vor Erfüllung der allgemeinen Wartezeit voll erwerbsgemindert war, in der Zeit einer nicht erfolgreichen Eingliederung in den allgemeinen Arbeitsmarkt. Für den Begriff der Berufsunfähigkeit ist dabei jedoch allein die Erwerbsunfähigkeit als Landwirt maßgeblich, nicht eine anderweitige Erwerbsunfähigkeit des Pächters. Jedoch genügt es natürlich nicht, dass der Pächter diese Berufsunfähigkeit nur behauptet. Grundsätzlich kann er die Berufsunfähigkeit nur durch ein ärztliches Gutachtens beweisen. Doch selbst wenn der Pächter berufsunfähig im Sinne der Rentenversicherung geworden ist, genügt dies alleine noch nicht für eine vorzeitige Kündigung. Weitere Voraussetzung ist, dass der Verpächter widerspricht, das Grundstück zur Nutzung an einen Dritten zu überlassen, der eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung gewährleistet. Der berufsunfähige Pächter muss also selbst einen zuverlässigen Dritten suchen, der bereit ist, dem Pächter das Grundstück für die Restlaufzeit im Wege der Unterpacht abzupachten. Nur wenn der Verpächter der Ünterverpachtung an diesen Dritten widerspricht oder er sich auf die Mitteilung unangemessen lange ausschweigt, kann der berufsunfähige Pächter vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen.
Beachte:
Nur der berufsunfähige Landpächter hat das Recht, vorzeitig zu kündigen. Der Verpächter kann aus der Berufsunfähigkeit des Pächters keine rechtlichen Folgerungen ziehen. Ihm stehen bei Berufsunfähigkeit des Pächters allenfalls Rechte zu, wenn das Landpachtobjekt infolge der Berufsunfähigkeit schlecht bewirtschaftet würde.
Die gesetzliche Kündigungsfrist regelt in diesem Fall § 594a Absatz 2. Demnach ist in den Fällen, in denen das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt werden kann, die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig und hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahrs zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Allerdings bestimmt hier das Gesetz keinen Zeitpunkt, bis zu dem die Kündigung spätestens ausgesprochen worden sein muss. Demnach kann der Pächter spätestens am dritten Werktag des halben Jahres den Pachtvertrag kündigen, mit dessen Ablauf der Vertrag enden soll. Dabei muss die Kündigungserklärung keine Angabe von Gründen erhalten. Die Frist, innerhalb der der Pächter kündigen kann, ist nicht auf das Pachtjahr beschränkt, in dem der Verpächter der Pächteranfrage widersprochen hat. Vielmehr gilt das Kündigungsrecht grundsätzlich, wobei dann ein unangemessen langes Zuwarten zur Verwirkung des Kündigungsrechts führen kann. Bisher gibt es aber noch keine gerichtliche Entscheidung, die ein Kündigungsrecht wegen Verwirkung verneint hätte.
Wichtig:
Haben die Parteien zum Nachteil des Pächters eine Vereinbarung getroffen, die vom Gesetz abweicht, ist diese unwirksam. Jedoch ist es zulässig, eine Vereinbarung zum Vorteil des Pächters zu treffen. Zum Beispiel können die Vertragspartner festlegen, dass der Pächter bereits vorzeitig kündigen darf, wenn er berufsunfähig wird.
Wenn der Pächter stirbt
Nach deutschem Recht hat das Versterben einer Person zur Folge, dass dessen Vermögen als Ganzes auf dessen Erben übergeht. Die Erben treten mit allen Rechten und Pflichten des Verstorbenen an dessen Stelle.
Hatte beispielsweise ein Landwirt einen Pachtvertrag über neun Jahre abgeschlossen, haben im Todesfall dessen Erben den Vertrag zu erfüllen. Dies kann natürlich zu unbefriedigenden Ergebnissen führen. Man denke nur daran, dass die Erben überhaupt keinen landwirtschaftlichen Beruf ausüben. Hierfür hat der Gesetzgeber Vorsorge getroffen (§ 594d BGB). Stirbt der Pächter, sind seine Erben und auch der Verpächter berechtigt, innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Pächters Kenntnis erlangt haben, das Pachtverhältnis mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahrs schriftlich zu kündigen. Ein Beispiel verdeutlicht den Sachverhalt: Landwirt G. hat mit Beginn des 1. Januars 2008 einen Pachtvertrag auf neun Jahre abgeschlossen. Am 5. Februar 2012 verstirbt er. Dem Verpächter und auch den Erben war das Versterben bereits am 5. Februar bekannt. So können beide den Pachtvertrag beenden. Sie haben hierzu jedoch innerhalb eines Monats zu kündigen, nachdem sie vom Tod Kenntnis erlangt haben, also spätestens am 4. März. Außerdem ist eine Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres einzuhalten. Wenn also der Verpächter am 4. März den Erben die Kündigung erklärt, endet das Pachtverhältnis mit Ablauf des 30. September 2012. Allerdings könnte der Erbe daran interessiert sein, dass das Pachtverhältnis weiter bestehen bleibt, zum Beispiel, wenn er als Sohn und Hofnachfolger des Verstorbenen den Betrieb geerbt hat und den Hof weiter bewirtschaften will. Um in diesen Fällen die Erben zu schützen, bestimmt das Gesetz, dass die Erben der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangen können. Voraussetzung ist aber, dass die ordnungsmäßige Bewirtschaftung der Pachtsache durch sie oder durch einen von ihnen beauftragten Miterben oder Dritten gewährleistet ist.
Hofnachfolger muss Kündigung rechtzeitig widersprechen
Allerdings dürfen sich die Erben mit dem Widerspruch nicht zu lange Zeit lassen. Der Verpächter kann nämlich die Fortsetzung des Pachtverhältnisses ablehnen, wenn die Erben den Widerspruch nebst Mitteilung der Umstände, nach denen die weitere ordnungsmäßige Bewirtschaftung der Pachtsache gewährleistet erscheint, nicht spätestens drei Monate vor Ablauf des Pachtverhältnisses erklärt haben.
Die Erben müssen also im obigen Beispiel des Landwirts G. dem Verpächter den "begründeten" Widerspruch spätestens am 30. Juni 2012 erklärt haben. Anderenfalls kann der Verpächter ohne Weiteres die Fortsetzung des Pachtvertrags verweigern.
Wichtig:
Die Widerspruchserklärung und die Mitteilung der Umstände, wer die Flächen weiterbewirtschaften soll, sind schriftlich vorzunehmen. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet auf Antrag das Landwirtschaftsgericht.
Bei der Übergabe eines Betriebs im Wege der vorweggenommenen Erbfolge tritt der Hofnachfolger grundsätzlich in die Pachtverträge ein. Der Verpächter ist von der Betriebsübergabe jedoch unverzüglich zu benachrichtigen. Wenn die ordnungsmäßige Bewirtschaftung der Pachtsache durch den Übernehmer nicht gewährleistet ist, ist der Verpächter wie beschrieben berechtigt, das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.
Zwangsversteigerung: Zeitig kündigen
Eine Zwangsversteigerung bringt ebenfalls das Recht mit sich, einen bestehenden Pachtvertrag vorzeitig zu beendigen. Wird ein verpachtetes Grundstück zwangsversteigert, ist der Käufer berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung durch den Käufer ist allerdings ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.
Folgendes Beispiel macht den Sachverhalt deutlich: Max Meier ersteigert am 2. Februar 2012 ein Grundstück, das noch für sieben Jahre verpachtet ist. Als Pachtjahr ist der 1. Oktober bis 30. September vereinbart. In diesem Fall kann Max Meier den Pachtvertrag vorzeitig kündigen, und zwar maximal bis sechs Monate vor Ablauf des Pachtjahrs. Er muss somit das Vertragsverhältnis schriftlich zum Ablauf des 30. September 2012 erklären. Dazu muss er die Kündigung dem Pächter spätestens am dritten Werktag im April 2012 zukommen lassen. Das Recht, beim Erwerb eines Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahren bestehende Miet- oder Pachtverträge unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, gilt jedoch nicht immer. So hat der Käufer kein vorzeitiges Kündigungsrecht, wenn er ein Grundstück ersteigerte, an dem beispielsweise zuvor mehrere Eigentümer über eine Bruchteilsgemeinschaft (z.B. Erbengemeinschaft) beteiligt waren.
jo ? Die wichtigsten Paragrafen
Damit Sie schnell nachschlagen können, welche Rechtsvorschriften für ordnungsgemäße und außerordentliche Kündigungen von Pachtverträgen wichtig sind, haben wir für Sie die gesetzlichen Grundlagen zusammengefasst.
- § 585a BGB Wann der mündliche befristete Pachtvertrag unbefristet ist § 594a BGB Wann der unbefristete Vertrag zu kündigen ist § 594a Absatz 1 Satz 2 BGB Was ein Pachtjahr ist § 594f BGB Schriftliche Kündigung nötig § 594e BGB Wann die fristlose Kündigung in wichtigen Fällen möglich ist § 594c BGB Vorzeitige Kündigung bei Berufsunfähigkeit § 594d BGB - Vorzeitige Kündigung bei Tod des Pächters.
- § 594a Absatz 2 BGB Vorzeitige Kündigung bei Zwangsversteigerung
Wann Pachtverträge außer der Frist enden
Neben der normalen Beendigung von Landpachtverträgen durch ordentliche Kündigung oder durch Ablauf der Vertragslaufzeit ist jeder Landpachtvertrag, egal ob befristet oder unbefristet, unter bestimmten Voraussetzungen auch mit sofortiger Wirkung zu beenden. Dies sind die Fälle der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 594e BGB). Als wichtigen Grund sieht das Bürgerliche Gesetzbuch zum Beispiel an, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines erheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist. Ist dagegen die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen, ist die Kündigung erst zulässig, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht in Verzug ist. Die fristlose Kündigung setzt, abgesehen von dem Fall des Zahlungsverzugs, regelmäßig voraus, dass eine Partei ihre Vertragspflichten schuldhaft verletzt. Gerade die fristlose Kündigung stellt einen der Hauptbrennpunkte im Landpachtrecht dar. Daher werden wir uns in einer Folgeserie diesem Problem der "fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund" ausführlicher widmen.
Serie Pachtrecht
Bereits in der Mai-Ausgabe haben wir die dlz-Serie Pachtrecht gestartet. Hier erhalten Sie als dlz-Leser wertvolle Informationen, welche Rechte und Pflichten Sie als Pächter haben und worauf Sie bei Verlängerungen und Neuabschlüssen von Pachtverträgen achten sollten. Bisher sind zum Pachtrecht folgende Artikel erschienen:
- dlz 10/10 Pachtpreise flexibel halten dlz 05/11 So werden Sie Pachtprofi
Vorzeitige Kündigung für Bauerwartungsland
Den Vertragsparteien ist es unbenommen, vertraglich weitere Gründe für ein Sonderkündigungsrecht zu vereinbaren. So findet man vor allem bei längerlaufenden Pachtverträgen Vereinbarungen, dass beim Verkauf eines Grundstücks der Erwerber berechtigt ist, das Pachtverhältnis vorzeitig zu kündigen. Mit diesen Klauseln will sich der Eigentümer einen möglichst hohen Kaufpreises sichern.
Befindet sich das verpachtete Grundstück nämlich in einer Lage, bei der eventuell damit gerechnet werden kann, dass es früher oder später als Baugrundstück ausgewiesen wird, kann der Abschluss eines längerfristigen Pachtvertrags nachteilig für den Verpächter sein. So gilt beim Verkauf eines verpachteten Grundstücks der Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht" unmittelbar auch für das Pachtverhältnis (§ 593b BGB). Damit tritt der Käufer anstelle des Verpächters in Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Pachtverhätlnis ergeben. Folge: Wird das Pachtgrundstück mittlerweile als Baugrund ausgewiesen, ist der neue Eigentümer an die längere Pachtdauer gebunden und kann grundsätzlich nicht vor Ablauf der Pachtzeit zu bauen beginnen. Dies kann natürlich den Kaufpreis für das verpachtete Grundstück schmälern. Daher kann eine Bestimmung über eine vorzeitige Kündigung im Verkaufsfall sehr nützlich sein.
Achtung:
Klauseln in Landpachtverträgen, die dem Verpächter im Falle der Veräußerung des Pachtgegenstands ein außerordentliches Kündigungsrecht einräumen, stellen nach Ansicht zumindest einiger Gerichte einen Verstoß gegen die normierten "Gestaltungsregeln durch Allgemeine Geschäftsbedingungen" (§§ 305 f BGB) dar und sollen somit unwirksam sein. Soll daher in einem Landpachtvertrag ein vorzeitiges Kündigungsrecht für den Fall des Verkaufs des Pachtlands vereinbart werden, ist zu empfehlen, dieses Kündigungsrecht im Wege einer Individualabrede zu vereinbaren. Das kann zum Beispiel durch eine handschriftliche Anlage zum Pachtvertrag erfolgen.
Wie erwähnt, bricht der Verkauf eines Grundstücks nicht einen bestehenden Pachtvertrag. Dennoch kann auch der Pächter unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig kündigen. Erfüllt der Käufer des verpachteten Grundstücks, der ja anstelle des bisherigen Verpächters in den Pachtvertrag eintritt, die sich aus dem Pachtvertrag ergebenden Pflichten gegenüber dem Pächter nicht ordnungsgemäß, haftet zum einen natürlich der "Grundstückskäufer", gegenüber dem Pächter auf Schadensersatz. Neben dem pflichtverletzenden Grundstückskäufer haftet aber auch der bisherige Verpächter, der das Grundstück verkauft hat. Das Gesetz macht den Verkäufer praktisch mit "verantwortlich dafür, dass er einen Käufer ausgesucht hat, der gegenüber dem Pächter "unzuverlässig" ist. Allerdings wird der bisherige Verpächter (also der Grundstücksverkäufer) von dieser "Bürgenhaftung" frei, wenn der Pächter das "Pachtverhältnis nicht zum ersten Termin, zu dem die Kündigung zulässig ist" kündigt, nachdem ihm der Verkauf des verpachteten Grundstücks mitgeteilt wurde. Beispiel: Das Grundstück wird am 15.Februar 2012 verkauft. Die Pacht läuft noch acht Jahre, Pachtjahr ist jeweils vom 1. Oktober bis 30. September. Der Pächter muss somit bis spätestens am dritten Werktag im April 2012, also spätestens bis sechs Monate vor Ablauf des Pachtjahres kündigen, ansonsten verfällt das Sonderkündigungsrecht.
Befindet sich das verpachtete Grundstück nämlich in einer Lage, bei der eventuell damit gerechnet werden kann, dass es früher oder später als Baugrundstück ausgewiesen wird, kann der Abschluss eines längerfristigen Pachtvertrags nachteilig für den Verpächter sein. So gilt beim Verkauf eines verpachteten Grundstücks der Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht" unmittelbar auch für das Pachtverhältnis (§ 593b BGB). Damit tritt der Käufer anstelle des Verpächters in Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Pachtverhätlnis ergeben. Folge: Wird das Pachtgrundstück mittlerweile als Baugrund ausgewiesen, ist der neue Eigentümer an die längere Pachtdauer gebunden und kann grundsätzlich nicht vor Ablauf der Pachtzeit zu bauen beginnen. Dies kann natürlich den Kaufpreis für das verpachtete Grundstück schmälern. Daher kann eine Bestimmung über eine vorzeitige Kündigung im Verkaufsfall sehr nützlich sein.
Achtung:
Klauseln in Landpachtverträgen, die dem Verpächter im Falle der Veräußerung des Pachtgegenstands ein außerordentliches Kündigungsrecht einräumen, stellen nach Ansicht zumindest einiger Gerichte einen Verstoß gegen die normierten "Gestaltungsregeln durch Allgemeine Geschäftsbedingungen" (§§ 305 f BGB) dar und sollen somit unwirksam sein. Soll daher in einem Landpachtvertrag ein vorzeitiges Kündigungsrecht für den Fall des Verkaufs des Pachtlands vereinbart werden, ist zu empfehlen, dieses Kündigungsrecht im Wege einer Individualabrede zu vereinbaren. Das kann zum Beispiel durch eine handschriftliche Anlage zum Pachtvertrag erfolgen.
Wie erwähnt, bricht der Verkauf eines Grundstücks nicht einen bestehenden Pachtvertrag. Dennoch kann auch der Pächter unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig kündigen. Erfüllt der Käufer des verpachteten Grundstücks, der ja anstelle des bisherigen Verpächters in den Pachtvertrag eintritt, die sich aus dem Pachtvertrag ergebenden Pflichten gegenüber dem Pächter nicht ordnungsgemäß, haftet zum einen natürlich der "Grundstückskäufer", gegenüber dem Pächter auf Schadensersatz. Neben dem pflichtverletzenden Grundstückskäufer haftet aber auch der bisherige Verpächter, der das Grundstück verkauft hat. Das Gesetz macht den Verkäufer praktisch mit "verantwortlich dafür, dass er einen Käufer ausgesucht hat, der gegenüber dem Pächter "unzuverlässig" ist. Allerdings wird der bisherige Verpächter (also der Grundstücksverkäufer) von dieser "Bürgenhaftung" frei, wenn der Pächter das "Pachtverhältnis nicht zum ersten Termin, zu dem die Kündigung zulässig ist" kündigt, nachdem ihm der Verkauf des verpachteten Grundstücks mitgeteilt wurde. Beispiel: Das Grundstück wird am 15.Februar 2012 verkauft. Die Pacht läuft noch acht Jahre, Pachtjahr ist jeweils vom 1. Oktober bis 30. September. Der Pächter muss somit bis spätestens am dritten Werktag im April 2012, also spätestens bis sechs Monate vor Ablauf des Pachtjahres kündigen, ansonsten verfällt das Sonderkündigungsrecht.
Die wichtigsten Paragrafen
Damit Sie schnell nachschlagen können, welche Rechtsvorschriften für ordnungsgemäße und außerordentliche Kündigungen von Pachtverträgen wichtig sind, haben wir für Sie die gesetzlichen Grundlagen zusammengefasst.
- § 585a BGB Wann der mündliche befristete Pachtvertrag unbefristet ist § 594a BGB Wann der unbefristete Vertrag zu kündigen ist § 594a Absatz 1 Satz 2 BGB Was ein Pachtjahr ist § 594f BGB Schriftliche Kündigung nötig § 594e BGB Wann die fristlose Kündigung in wichtigen Fällen möglich ist § 594c BGB Vorzeitige Kündigung bei Berufsunfähigkeit § 594d BGB - Vorzeitige Kündigung bei Tod des Pächters.
- § 594a Absatz 2 BGB Vorzeitige Kündigung bei Zwangsversteigerung
Wann Pachtverträge außer der Frist enden
Neben der normalen Beendigung von Landpachtverträgen durch ordentliche Kündigung oder durch Ablauf der Vertragslaufzeit ist jeder Landpachtvertrag, egal ob befristet oder unbefristet, unter bestimmten Voraussetzungen auch mit sofortiger Wirkung zu beenden. Dies sind die Fälle der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 594e BGB). Als wichtigen Grund sieht das Bürgerliche Gesetzbuch zum Beispiel an, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines erheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist. Ist dagegen die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen, ist die Kündigung erst zulässig, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht in Verzug ist. Die fristlose Kündigung setzt, abgesehen von dem Fall des Zahlungsverzugs, regelmäßig voraus, dass eine Partei ihre Vertragspflichten schuldhaft verletzt. Gerade die fristlose Kündigung stellt einen der Hauptbrennpunkte im Landpachtrecht dar. Daher werden wir uns in einer Folgeserie diesem Problem der "fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund" ausführlicher widmen.
Serie Pachtrecht
Bereits in der Mai-Ausgabe haben wir die dlz-Serie Pachtrecht gestartet. Hier erhalten Sie als dlz-Leser wertvolle Informationen, welche Rechte und Pflichten Sie als Pächter haben und worauf Sie bei Verlängerungen und Neuabschlüssen von Pachtverträgen achten sollten. Bisher sind zum Pachtrecht folgende Artikel erschienen:
- dlz 10/10 Pachtpreise flexibel halten dlz 05/11 So werden Sie Pachtprofi
Vorzeitige Kündigung für Bauerwartungsland
Den Vertragsparteien ist es unbenommen, vertraglich weitere Gründe für ein Sonderkündigungsrecht zu vereinbaren. So findet man vor allem bei längerlaufenden Pachtverträgen Vereinbarungen, dass beim Verkauf eines Grundstücks der Erwerber berechtigt ist, das Pachtverhältnis vorzeitig zu kündigen. Mit diesen Klauseln will sich der Eigentümer einen möglichst hohen Kaufpreises sichern.
Befindet sich das verpachtete Grundstück nämlich in einer Lage, bei der eventuell damit gerechnet werden kann, dass es früher oder später als Baugrundstück ausgewiesen wird, kann der Abschluss eines längerfristigen Pachtvertrags nachteilig für den Verpächter sein. So gilt beim Verkauf eines verpachteten Grundstücks der Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht" unmittelbar auch für das Pachtverhältnis (§ 593b BGB). Damit tritt der Käufer anstelle des Verpächters in Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Pachtverhätlnis ergeben. Folge: Wird das Pachtgrundstück mittlerweile als Baugrund ausgewiesen, ist der neue Eigentümer an die längere Pachtdauer gebunden und kann grundsätzlich nicht vor Ablauf der Pachtzeit zu bauen beginnen. Dies kann natürlich den Kaufpreis für das verpachtete Grundstück schmälern. Daher kann eine Bestimmung über eine vorzeitige Kündigung im Verkaufsfall sehr nützlich sein.
Achtung:
Klauseln in Landpachtverträgen, die dem Verpächter im Falle der Veräußerung des Pachtgegenstands ein außerordentliches Kündigungsrecht einräumen, stellen nach Ansicht zumindest einiger Gerichte einen Verstoß gegen die normierten "Gestaltungsregeln durch Allgemeine Geschäftsbedingungen" (§§ 305 f BGB) dar und sollen somit unwirksam sein. Soll daher in einem Landpachtvertrag ein vorzeitiges Kündigungsrecht für den Fall des Verkaufs des Pachtlands vereinbart werden, ist zu empfehlen, dieses Kündigungsrecht im Wege einer Individualabrede zu vereinbaren. Das kann zum Beispiel durch eine handschriftliche Anlage zum Pachtvertrag erfolgen.
Wie erwähnt, bricht der Verkauf eines Grundstücks nicht einen bestehenden Pachtvertrag. Dennoch kann auch der Pächter unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig kündigen. Erfüllt der Käufer des verpachteten Grundstücks, der ja anstelle des bisherigen Verpächters in den Pachtvertrag eintritt, die sich aus dem Pachtvertrag ergebenden Pflichten gegenüber dem Pächter nicht ordnungsgemäß, haftet zum einen natürlich der "Grundstückskäufer", gegenüber dem Pächter auf Schadensersatz. Neben dem pflichtverletzenden Grundstückskäufer haftet aber auch der bisherige Verpächter, der das Grundstück verkauft hat. Das Gesetz macht den Verkäufer praktisch mit "verantwortlich dafür, dass er einen Käufer ausgesucht hat, der gegenüber dem Pächter "unzuverlässig" ist. Allerdings wird der bisherige Verpächter (also der Grundstücksverkäufer) von dieser "Bürgenhaftung" frei, wenn der Pächter das "Pachtverhältnis nicht zum ersten Termin, zu dem die Kündigung zulässig ist" kündigt, nachdem ihm der Verkauf des verpachteten Grundstücks mitgeteilt wurde. Beispiel: Das Grundstück wird am 15.Februar 2012 verkauft. Die Pacht läuft noch acht Jahre, Pachtjahr ist jeweils vom 1. Oktober bis 30. September. Der Pächter muss somit bis spätestens am dritten Werktag im April 2012, also spätestens bis sechs Monate vor Ablauf des Pachtjahres kündigen, ansonsten verfällt das Sonderkündigungsrecht.
Befindet sich das verpachtete Grundstück nämlich in einer Lage, bei der eventuell damit gerechnet werden kann, dass es früher oder später als Baugrundstück ausgewiesen wird, kann der Abschluss eines längerfristigen Pachtvertrags nachteilig für den Verpächter sein. So gilt beim Verkauf eines verpachteten Grundstücks der Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht" unmittelbar auch für das Pachtverhältnis (§ 593b BGB). Damit tritt der Käufer anstelle des Verpächters in Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Pachtverhätlnis ergeben. Folge: Wird das Pachtgrundstück mittlerweile als Baugrund ausgewiesen, ist der neue Eigentümer an die längere Pachtdauer gebunden und kann grundsätzlich nicht vor Ablauf der Pachtzeit zu bauen beginnen. Dies kann natürlich den Kaufpreis für das verpachtete Grundstück schmälern. Daher kann eine Bestimmung über eine vorzeitige Kündigung im Verkaufsfall sehr nützlich sein.
Achtung:
Klauseln in Landpachtverträgen, die dem Verpächter im Falle der Veräußerung des Pachtgegenstands ein außerordentliches Kündigungsrecht einräumen, stellen nach Ansicht zumindest einiger Gerichte einen Verstoß gegen die normierten "Gestaltungsregeln durch Allgemeine Geschäftsbedingungen" (§§ 305 f BGB) dar und sollen somit unwirksam sein. Soll daher in einem Landpachtvertrag ein vorzeitiges Kündigungsrecht für den Fall des Verkaufs des Pachtlands vereinbart werden, ist zu empfehlen, dieses Kündigungsrecht im Wege einer Individualabrede zu vereinbaren. Das kann zum Beispiel durch eine handschriftliche Anlage zum Pachtvertrag erfolgen.
Wie erwähnt, bricht der Verkauf eines Grundstücks nicht einen bestehenden Pachtvertrag. Dennoch kann auch der Pächter unter bestimmten Voraussetzungen vorzeitig kündigen. Erfüllt der Käufer des verpachteten Grundstücks, der ja anstelle des bisherigen Verpächters in den Pachtvertrag eintritt, die sich aus dem Pachtvertrag ergebenden Pflichten gegenüber dem Pächter nicht ordnungsgemäß, haftet zum einen natürlich der "Grundstückskäufer", gegenüber dem Pächter auf Schadensersatz. Neben dem pflichtverletzenden Grundstückskäufer haftet aber auch der bisherige Verpächter, der das Grundstück verkauft hat. Das Gesetz macht den Verkäufer praktisch mit "verantwortlich dafür, dass er einen Käufer ausgesucht hat, der gegenüber dem Pächter "unzuverlässig" ist. Allerdings wird der bisherige Verpächter (also der Grundstücksverkäufer) von dieser "Bürgenhaftung" frei, wenn der Pächter das "Pachtverhältnis nicht zum ersten Termin, zu dem die Kündigung zulässig ist" kündigt, nachdem ihm der Verkauf des verpachteten Grundstücks mitgeteilt wurde. Beispiel: Das Grundstück wird am 15.Februar 2012 verkauft. Die Pacht läuft noch acht Jahre, Pachtjahr ist jeweils vom 1. Oktober bis 30. September. Der Pächter muss somit bis spätestens am dritten Werktag im April 2012, also spätestens bis sechs Monate vor Ablauf des Pachtjahres kündigen, ansonsten verfällt das Sonderkündigungsrecht.
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In der aktuellen Ausgabe
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Lesen Sie in der aktuellen dlz 6/2012: Kartoffel- und Rübenkrankheiten bekämpfen * Miscanthus zum Heizen und Streuen * Autotest Kia Sorento und Sportage * Mobilställe für Legehühner * Energiesparlampen für die Landwirtschaft
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Umfrage
Mit welchem Ab-Hof-Milchpreis (4,0 % Fett, 3,4 % Eiweiß, netto) rechnen Sie in den Sommermonaten?
dlz-Videos
Krone zeigt Neuheiten fürs Grünland Die Stimmung in der Landtechnikbranche ist weiterhin gut. Auch Krone blickt zufrieden auf das Jahr 2011 zurück. Die auf der Agritechnica neu vorgestellten Maschinen wurden vor kurzem erstmals im praktischen Einsatz vorgeführt.
Aktuelle dlz-Videos:
>> AO Greenseeker im dlz-Test
Aktuelle Links
Hier finden Sie weitere Informationen zu unseren Fachbeiträgen im Heft:
Sortenführer 2012/2013
Geballte Sorteninformationen für Getreide, Raps und Mais, für Kartoffeln, Zuckerrüben und Gräser. Hier finden Sie alles wichtige für Ihre Sortenwahl. Der Sortenführer 2012/2013 liegt der Juni-Auflage von dlz agrarmagazin und NL Neue Landwirtschaft bei.
| Raps | 466,50 Euro/t | zur dlz-Prognose |
| Weizen | 212,75 Euro/t | zur dlz-Prognose |
| Mais | 208,50 Euro/t | zur dlz-Prognose |
| Kartoffeln | 5,10 Euro/dt | zur dlz-Prognose |
| Braugerste | 228,00 Euro/t | zur dlz-Prognose |
| Jungbullen U3 | 3,79 €/kg | zur dlz-Prognose |
| Kühe R3 | 3,37 €/kg | zur dlz-Prognose |
| Milch | 32,00 Cent/kg | zur dlz-Prognose |
| Ferkel NS | 56,50 €/St. | zur dlz-Prognose |
| Schweine 56% | 1,68 €/kg | zur dlz-Prognose |
| Sojaschrot | 387,00 €/t | zur dlz-Prognose |
| Rapsschrot | 256,00 €/t | zur dlz-Prognose |
Ausführliche Übersicht:
Dummwort des Jahres
Machen Sie mit bei der Wahl zum Dummwort des Jahres 2012!
Die dlz kürt das Dummwort des Jahres - Ausdrücke aus und über Landwirtschaft, die nicht nur fachlich falsch sind, sondern auch ein schlechtes Licht auf die Branche werfen. Schicken Sie uns Ihren Vorschlag für das landwirtschaftliche Unwort des Jahres 2012!
Mitmachen und Gewinnen!
Die dlz kürt das Dummwort des Jahres - Ausdrücke aus und über Landwirtschaft, die nicht nur fachlich falsch sind, sondern auch ein schlechtes Licht auf die Branche werfen. Schicken Sie uns Ihren Vorschlag für das landwirtschaftliche Unwort des Jahres 2012!
Mitmachen und Gewinnen!
Der erste Karriere-Guide für die Grüne Branche ist da!
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